وکالت و مشاوره حرفه ای در امور قراردادها

در تفسير قرارداد بايد اين واقعيت عرفي و معمول در معاملات پيش فروش از نظر مخفي نماند كه اختلاف در مساحت آپارتماني كه هنوز كاملاً ساخته نشده است محتمل و كثير الوقوع است

راي دادگاه
در اين پرونده آقاي ع... ... نسبت به بخشي از دادنامه شماره ...- 19/12/82 شعبه 223 دادگاههاي عمومي تهران كه به موجب آن قرار رد دعوي وي به خواسته خلع يد از ملك موضوع دعوي صادر شده است و آقاي ا... .. نسبت به بخش ديگري از دادنامه مذكور كه به موجب آن حكم به فسخ قرار داد مورخ 20/10/79 صادر شده است تجديدنظر خواه نمودند در خصوص تجديدنظر خواهي آقاي ا.. .. نظر به اينكه اولاً قرارداد موضوع معامله بر خلاف آنچه از عنوان اعطائي به آن متبادر مي شود اساساً عقد بيع عين معين نمي باشد و به علت اينكه مورد معامله در زمان عقد تعيين نشده بود و به تصريح مفاد ماده 3 قرارداد طبقه و پلاك آن پس از تحويل مشخص مي شود و با ملاحظه اينكه درتوصيف قرار داد بايد تفسيري را ترجيح داد كه منتهي به بطلان عقد نشود و درنتيجه مسستند دعوي حاوي عقد موضوع ماده 10 قانون مدني است و اين امر بايد در تفسير قرارداد و كشف قصد شركت طرفين لحاظ گردد ثانياً در تفسير قرارداد بايد اين واقعيت عرفي و معمول در معاملات پيش فروش از نظر مخفي نماند كه اختلاف در مساحت آپارتماني كه هنوز كاملاً ساخته نشده است محتمل وكثير الوقوع است وبا توجه به اينكه تعاوني هاي مسكن شهرداري واداره ثبت حسب وظايف محوله درتقاطع مختلف مساحتهاي متفاوتي راملاك تصميمات و صدور اسناد مدارك قرار مي دهند اينگونه قراردادها متضمن شرط بنايي تسويه مازاد مساحت بر اساس قيمت مذكور در قرار داد با قيمت روز است و وجود همين شرط بنائي و متداول در توافقات مشابه است كه فروشنده را بعد از علم به احتمال زيادت درمساحت وارد نموده كه در اظهار نامه مورخ 11/10/81 خطاب به خريدار اعلام مينمايد ((شما بايد ما به التفاوت آن يعني مازاد متراژ قولنامه هر چه باشد بايد كارشناسي و قيمت گذاري و البقي مبلغ را شما پرداخت نماييد)) و اين اعلام خودكاشف از وجود چنين توافق ضمني است كه به مشابه تراضي طرفين به محاسبه زياده مذكور در قسمت آخر ماده 355 قانون مدني است در نتيجه مباني براي استفاده از حق فسخ موضوع ماده اخيرالذكرباقي نمي ماند ثالثاً خيار موضوع ماده 355 قابل انطباق با عنوان خيار تخلف وصف است كه به استناد ماده 415 قانون مدني پس از رويت و درمانحن فيه پس ازعلم به وجود زياده در مساحت نوري است در حاليكه بر فرض ثبوت خيار حسب اقرار آقاي حبيبي پور در جريان دادرسي و صورتجلسه مورخ 24/2/84 دادگاه تجديدنظر تاريخ اطلاع ايشان از وجود زياده در مساحت 16/5/81 و تاريخ اعلام فسخ تاريخ تقديم دادخواست در 16/11/81 يعني حدود 6 ماه پس از اطلاع از سبب خيار است و در نتيجه اعمال خيار به فوريت صورت نگرفته است و حتي وجود خيار فرضي با مضي مهلت غير قابل ... درنظر عرف ساقط است رابعاً به تصديق و تاييد طرفين دعوي تاكنون عمليات ثبتي مبتني بر تفكيك و تعيين قسمتهاي اختصاصي و مشاعي ملك صورت نگرفته است و مستندات دعوي غالباً به مساحت تقريبي اشاره دارد و اظهار نظر كارشناس منتخب دادگاه نيز با ترديد در مورد احتساب برخي قسمتها درمشاعات و يا قسمتهاي اختصاصي مواجه و تعيين تكليف نهايي ميزان دقيق مساحت به پايان عمليات ثبتي بستگي دارد و بر خلاف آنچه فروشنده مدعي است مساحت ملك 178 متر نمي باشد چه اينكه در اين مساحت ، مساحت آپارتماناست و پاركينگ و سايرقسمتها نيز جداگانه بدون ذكر مساحت در معرفي مورد معامله قيد شده است درنيجه تفاوتي كه به موجب اسناد پيوست و امارات طرفين كمتر از پنج متر و نيم است تاكنون به علت عدم خاتمه عمليات تفكيك محرز و مسلم نيست تا خواهان فسخ جزماً قادر بهتعيين اضافه مساحت باشد در نتيجه دعواي فسخ به استناد تخلف از وصف مساحت صرفنظرازملاحظات مقدم الذكردرماهيت دعوي از نظر شكلي نيز قابليت طرح در اين مرحله را ندارد و از آنجا كه اجماع شرايط شكل طرح دعوي مقدم بر ملاحظات ماهوي بايد مورد عنايت دادگاه رسيدگي كنند قرار گيرد دادگاه تجديدنظر دادنامه تجديدنظرخواسته را در قسمتي كه به فسخ قرارداد حكم نموده است مخالف با قانون و دلايل موجود در پرونده تشخيص و به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب درامور مدني آن را نقض و مستنداً ماده ده 2 قانون مذكور قرا عدم استماع دعوي فسخ را در وضعيت حاضرصادر و اعلام مي نمايد در خصوص تجديدنظر خواهي آقاي عليرضا ... نسبت به قرار رد دعوي به خواسته خلع يد نظر به اينكه با وجود قرار داد مستند دعوي و اذن در تصرفات خوانده غاصبانه بودن تصرفات ثابت نيست دادگاه با اصلاح اسباب موجهه قرار و رد تجديدنظر خواهي دادنامه تجديدنظر خواسته را در اين بخش تاييد مي نمايد در خصوص بخشي از اعترافات كه رابع است به عدم اظهار نظر در مورد خواسته دعوي تحت عنوان خسارات ناشي از جرم كه تجديدنظر خواه آقاي ح...... . آن را منصرف به مطالبه اجرت المثل ايام تصرف غاصبانه دانسته اند دادگاه بدوي اساساً اظهار نظر ننموده است و دادگاه تجديدنظر به استناد ماده 349 قانون آيين دادرسي در امور مدني فارغ از رسيدگي و ممنوع از مداخله است اين راي قطعي است.مستشاران شعبه اول دادگاه تجديدنظر استان تهران .